Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Yapıyı İmar Kanununa Aykırı Olarak Yapması ve Eksik İfada Bulunması Halinde Sözleşmenin Geriye Dönük Olarak Feshine Karar Verilebileceğine İlişkin Yargıtay 15. HD Kararı:

T.C.YARGITAY15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/756 K. 2006/2546 T. 1.5.2006

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Davacıların Fazlaya İlişkin Dava ve Talep Haklarını Saklı Tutmuş Olmaları İnşaatın Getirilmiş Olduğu Seviye ve İmara Aykırı Olarak Yapılmış Olması Karşısında Sözleşmenin Geriye Dönük Olarak Feshine Karar Verileceği )
• SÖZLEŞMENİN GERİYE DÖNÜK FESHİ ( İnşaatın Getirilmiş Olduğu Seviye ve İmara Aykırı Olarak Yapılmış Olması Karşısında Sözleşmenin Geriye Dönük Olarak Feshine Karar Verilmesi Gereği )

4721/m.2, 818/m.355, 360

ÖZET: Dava, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında akdedilmiş olan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi istemidir. 
Sözleşmede inşaatın ruhsatının alınıp bitirileceği tarih kararlaştırılmış olmasına rağmen davalı yüklenici binaları yarım bırakarak terk etmiş, binalar da İmar Kanunu’na aykırı yapıl-mış olduğundan Belediyece yıkımlarına karar verilmiştir.
Davalı yüklenici, dava tarihinden önce arsa sahipleri tarafından kendisine devredilen parselden tapuda kat irtifakının kurulmasından sonra 3. kişilere pay devrinde bulun-muştur. 
Mahkemece, davacılara mehil verilmesi nedeniyle yükleniciye düşen parselden pay iktisap eden 3. kişiler davaya dâhil edilmişler ise de, davacıların fazlaya ilişkin dava ve talep haklarını saklı tutmuş olmaları inşaatın getirilmiş olduğu seviye ve imara aykırı olarak yapılmış olması karşısında, sözleşmenin geriye dönük olarak feshine karar verilmesi gerekir. 

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafın-dan istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edildikten sonra gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR: Davacı arsa sahipleri 04.02.2000 tarihinde davalı yüklenici aleyhine açmış oldukları davada, yüklenici ile akdedilen ve kat karşılığı inşaat yapımına ilişkin olan düzenleme şeklindeki 21.07.1994 tarihli sözleşmenin feshine, sözleşmeden doğan sair dava ve talep haklarının saklı tutulmasına karar verilmesini istemiştir. 
Davalı yüklenici, usulen tebligat yapıldığı halde davaya cevap vermemiştir. 
Mahkemece, davalı yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediği, inşaat süresinde bitmediği gibi, imara aykırı olması nedeniyle ilgili Belediyesince yıkımına karar verildiği, davacıların fesih talebinde haklı olduğu kabul edilerek sözleşmenin ileriye dönük olarak feshine, davalıdan bağımsız bölüm satın alan ve dâhili dava edilen şahıslar hakkındaki davanın ise reddine karar verilmiş, karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 

Taraflar arasındaki sözleşme 21.07.1994 tarihli olup davacılara ait 5 ve 7 nolu parseller üzerine kat karşılığı inşaat yapılacak, 7 parseldeki bina tümüyle arsa sahiplerine, 5 parseldeki bina ise tümüyle davalı yükleniciye ait olacaktır. Sözleşmeye göre 3 ay içinde inşaat ruhsatı alınarak inşaata başlanacak ve ruhsat tarihinden itibaren inşaat 30 ay içinde bitirilip teslim edilecektir. Buna göre inşaatın 21.04.1997 tarihinde bitirilerek teslim edilmesi gerekirken arsa sahiplerine ait 7 nolu parsel üzerindeki inşaat % 60 seviyesinde, yüklenici şirkete ait olacak 5 nolu parsel üzerindeki inşaat ise % 38 seviyesinde iken inşaat terkedilmiş, binaların İmar Kanunu’na aykırı yapılması nedeniyle Belediyece yıkımına karar verildiği saptanmıştır.
İnşaatların getirilmiş olduğu seviye ve imara aykırı olarak yapılması nedeniyle sözleşmenin arsa sahipleri tarafından feshinin talep edilmesi haklı nedenlere dayalı ise de, feshin ileriye veya geriye etkili sonuç doğuracağının tespiti somut olayda önem taşımaktadır. 
Davalı yüklenici, dava tarihinden önce arsa sahipleri tarafından kendisine devredilen 5 nolu parselden tapuda kat irtifakının kurulmasından sonra 3. kişilere pay devrinde bulunmuş, arsa sahipleri bu durumu bildikleri halde 3. kişileri davalı olarak göstermedikleri gibi, davalı şirket temsilcisi adına olan tapunun iptalini de istemeden sözleşmenin feshini talep ederek sair dava ve talep haklarını da saklı tutmuşlardır. 
Mahkemece 11.06.2002 tarihli celsede davacılara mehil verilmesi nedeniyle yükleniciye düşen parselden pay iktisap eden 3. kişiler davaya dâhil edilmiş iseler de, davacıların fazlaya ilişkin dava ve talep haklarını saklı tutmuş olmaları, inşaatın getirilmiş olduğu seviye ve imara aykırı olarak yapılmış olması karşısında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca arsa sahipleri vekilinin 02.03.2004 tarihli celsede zapta geçen beyanları da nazara alınarak sözleşmenin geriye dönük olarak feshi yerine, dahili davalılar hakkında hüküm kurulamayacağı da gözetilmeyerek ve MK’nın 2. maddesinden söz edilerek sözleşmenin ileriye dönük olarak feshine karar verilmesi dahili davalılar hakkında da hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir. 
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davacılar yararına ( BOZULMASINA ), ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 01.05.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi. 

Öneri, soru ve taleplerinizi iletişim formunu doldurarak bize iletebilirsiniz.