Yüklenicinin İmara ve Projesine Uygun ve Yasal Bir Yapı Yapmak Suretiyle Edimini Yerine Getirmemiş Olduğu Hallerde Herhangi Bir Hak Kazanamayacağına İlişkin Yargıtay 15. HD Kararı:

T.C. YARGITAY15. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/3250 K. 2007/6678T. 26.10.2007

• YÜKLENİCİNİN GÖREVİ ( İmara ve Projesine Uygun Yasal Bir Yapı Yapmak Suretiyle Edimini Yerine Getirmekle Yükümlü Olduğu – Bu Nitelikte Bir Bina Yapılmadıkça Yüklenici Herhangi Bir Hak Kazanamayacağı )

• İMARA VE PROJEYE AYKIRI İNŞAAT ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Duruma Getirilemeyeceği Saptanırsa Yıkılması Gerektiği )
• ARSA SAHİBİNİN KİRA İSTEME HAKKININ KAPSAMI ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Hale Getirilmesinin Çareleri Aranmalı Bu Konuda Belediyeden Bilgi İstenmeli ve Yükleniciye Süre Verilmesi Gerektiği )
• TESCİL İSTEMİ ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Hale Getirilmesinin Çareleri Aranmalı Bu Konuda Belediyeden Bilgi İstenmeli ve Yükleniciye Süre Verilmesi Gerektiği – Adına Tescil İsteminde de Bulunamayacağı )
818/m.355

ÖZET: Yüklenici, imara ve projesine uygun, yasal bir yapı yapmak suretiyle edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nitelikte bir bina yapılmadıkça yüklenici herhangi bir hak kaza-namaz. Adına tescil isteminde de bulunamaz.

Yapılan binanın imara ve projeye uygun hale getirilmesinin çareleri aranmalı, bu konuda Belediyeden bilgi istenmeli ve yükleniciye süre verilmelidir. Yapılan binanın imara ve projeye uygun duruma getirilemeyeceği saptanırsa yıkılması gerekir. Arsa sahipleri de imara ve projeye uygun bölümler kapsamında kira isteyebilirler. 
DAVA: Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki dava-lılar ve davalı-k. davacı İsmet vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat ile davalılar vekili avukat geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR: Dava, sözleşme ile yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan dava konusu kısımların arsa sahiplerine ait olduğunun tesbiti, müdahalenin önlenmesi, mümkün olmadığı takdirde alacak ve tazminat, yüklenici tarafından açılan birleşen dava ise tapu iptali ve tescil istem-leriyle açılmış, mahkemece müdahalenin önlenmesi istemi yönünden davanın kabulüne, alacak ve tazminat istemleri ile birleşen davanın reddine karar verilmiş, karar davalılar ile davalı ve birleşen davanın davacısı İ… vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacıların murisleri M… ile yüklenici İ… arasında Kadıköy 4.Noterliği 15.10.1996 tarih 80498 yevmiye numaralı Düzenleme Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme ile arsa sahibine ait Bağcılar 1112 ve 1113 parsel numaralı arsalar üzerine bodrum zemin ve beşer kattan oluşacak iki binanın yapılması, 1112 parsel üzerine yapılacak binanın tamamı ile 1113 parsele yapılacak binanın bodrum katının yükleniciye, 1113 parsele yapılacak binanın zemin katı ile üzerindeki beş katın arsa sahibine ait olması kararlaştırılmıştır. İmar uygulaması sonucunda arsalar Bağcılar Yenigün Mahallesi 1160 ada 23 ve 24 parsel numaralarını almıştır. Yüklenici tarafından bodrum, zemin ve dört katlı bina yapıldığı, beşinci katın yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bağcılar Belediyesi İmar Müdürlüğü’nün 12.02.2004 tarihli yazısında parsellere imar planına göre zemin kat ve üzerinde üç kat yapılmasının mümkün olduğu bildirilmiştir.
Yüklenici tarafından yapılan dördüncü kat imara ve ruhsata aykırı olarak yapılmış olup, kaçak kattır. Bu husus bilirkişi raporunda da açıklanmıştır. Ayrıca 22.05.2001 tarihli bilirkişi raporunda arsa sahibine ait binanın bodrum katında bahçeye 62.40 m2 büyüme yapıldığı, her iki konuda yapı tadil tutanağı düzenlendiği ve Belediye Encümeni tarafından yıkım kararı verildiği anlaşılmaktadır.
Yüklenici, imara ve projesine uygun, yasal bir yapı yapmak suretiyle edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nitelikte bir bina yapılmadıkça yüklenici herhangi bir hak kazanamaz. Adına tescil isteminde de bulunamaz. Yapının imara ve projesine uygun olmadığının anlaşılması halinde, yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının, nasıl yasal hale getirilebileceğinin ilgili belediyeden araştırılması, yasal hale getirilmesi mümkünse bu konuda yükleniciye uygun süre verilmesi gerekir. Somut olayda gerek yapılan fazla kat, gerekse bodrum kattaki büyüme nedeniyle inşaatın imara ve projesine uygun olmadığı anlaşılmaktadır. Ancak mahkemece belediyeden gerekli araştırmalar yapılmadan ve inşaatın yasal hale gelmesi mümkünse, bu konuda yükleniciye süre verilmeden karar oluşturulması doğru olmamıştır. 
Davacı arsa sahipleri tespit ve müdahalenin önlenmesini istemişler, bunun mümkün olmaması durumunda alacak ve tazminat isteminde bulunmuşlardır. Yapılan binanın imara 7 ve projeye uygun duruma getirilmesi mümkün değilse yıkılması gerekir. Bu nitelikteki bir binanın ekonomik değeri olmadığından, eksik ve ayıplı iş bedelinin karar altına alınması mümkün değildir. Ancak sözleşmede arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan ve imar ve projesine göre yapılması mümkün olan bağımsız bölümler için gecikme nedeniyle kira bedeli istenmesi mümkündür. Arsa sahibi istemekte haklı olsa dahi, ancak ödediği ceza ve harçların yükleniciden tahsilini isteyebilir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda çözümlenmesi gerekir. Mahkemece bu ilkeler gözetilmeden ve gerekli araştırmalar yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi bozma nedenidir. 
Yapılacak iş, parseller üzerine yapılan binaların imara ve projesine uygun (yasal)hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının ilgili belediyeden araştırılmasından, mümkün olduğu takdirde yükleniciye gerekli sürenin tanınmasından, yapı imara ve projeye uygun hale getirildiği takdirde sözleşmedeki hükümlere göre kat irtifakının kurdurulmasından, taraf isteklerinin edimlerin yerine getirilmesi de dikkate alınarak buna göre değerlendirilip bilirkişi raporu alınarak sonuçlandırılmasından, yapının imara ve projeye uygun hale getirilmesi mümkün değilse, ekonomik değeri bulunmadığının, bu durumda arsa sahipleri-nin ancak sözleşmede kararlaştırılan ve imara ve projesine göre yapılması mümkün olan kendi paylarına düşen bağımsız bölümler yönünden kira bedeli isteyebileceği dikkate alınarak, bu konuda bilirkişi raporu alınıp gerekli değerlendirme yapılmak suretiyle davaların sonuçlandırılmasından ibarettir.
Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, 500,00 YTL vekâlet ücretinin arsa sahiplerinden alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan dava-lılar ile birleşen davanın davacı İsmet’e verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar ve davalı k. davacı İ…’e geri verilmesine, 26.10.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi. 

Öneri, soru ve taleplerinizi iletişim formunu doldurarak bize iletebilirsiniz.